多伦多抵押贷款经纪人Brayden Hooper在2021年10月以$489,900的价格购买了他的第一个投资物业，即位于安大略省剑桥市的一套三房三厅的公寓，并支付了20%的首付款。以每月$3,000的价格出租，Hooper能够在所谓的现金流正向交易中每月获利$300，这意味着，投资者并没有亏损。
他希望再买四个长期和短期的出租房，包括深入研究Airbnb和一个混合用途的商业地产。现在，Hooper的最大问题仍然是，什么时候是购买他的第二个投资物业的最佳时机？
"我们仍然在等待2023年春天，房价会进一步下跌，"Hooper说。"我们的加拿大银行将在12月再次加息，这将继续给房价带来下行压力。" (经济学家预测，从2022年2月的高峰到2023年春季，房价可能会下降30%）。
但如果有好的交易出现，Hooper对提前购买房产持开放态度。作为一个抵押贷款经纪人，他一直在寻找交易，这是他给客户的最大建议。他说："无论我们是在一个火热或缓慢的市场，如果你没有不断关注交易，你可能会错过一些东西。如果你想成为一个好的投资者，这就是一般的好做法。"
房地产专家预测投资趋势
投资格言说，投资的时机通常是在市场下跌的时候，因为当资产的购买价格较低时，更容易进入市场。
1.抵押贷款利率影响房价
自2022年2月的高峰以来，多伦多的房屋价格已经下降了15%以上。然而，抵押贷款利率也在同一时间增加了两倍，这意味着更高的利率抵消了较低的房价。
但是，较高的利率不会永远停留在那里，记录经纪人（一家经纪公司的经理）和Fox Marin Associates的创始人Ralph Fox说。"我们有更高的利率来帮助抵消飙升的通货膨胀，我们知道这将导致经济放缓，"Fox说。"当这种情况发生时，利率也会下降，因为它是不可持续的。"
房地产专家说，现在还不知道抵押贷款利率何时会下降，但当它们下降时，将是一个投资的好时机。或者，如果到春天房价再下降10%至15%，成本可能低到足以减轻利率上升的影响。
2.买家面临的竞争更少
Fox认为，现在市场吸引人的地方在于，买家面临的竞争更少，与2021年10月相比，2022年10月的销售活动已经下降了49%之多。现在已经不再是卖方市场，当需求旺盛而供应不足时，而成为一个对买家来说更平衡的市场，因为目前的需求较少。
他说："买家不必像2022年1月和2月的市场狂热那样去竞争，"他补充说，买家可以在他们的报价上提出更多的条件，如房屋检查，并可以有更多的时间与卖家谈判。
3.买投资物业应该是为了出租
多伦多Royal LePage Signature Realty的销售代表和团队负责人Tom Storey说，购买投资物业应该是为了出租，而不是翻转。
当价格下降时，翻转房产是不明智的，因为转售时可能赚不到钱。但如果是出租，并被视为长期投资，这意味着拥有该房产至少5年，但最好是10年，那么它将是一项有利可图的投资，Storey说。
目前，多伦多两居室公寓的平均租金为$3360，同比增长27.7%。专家说，而且看起来租金不会很快下降。Storey补充说，飞涨的租金可以帮助投资者支付更高的抵押贷款。
然而，虽然多伦多的租金急剧上升，但仍不足以使投资者的现金流为正值，充其量他们的现金流为中性，这意味着他们在每个月的月底没有从房产中获得任何利润。这是因为较高的抵押贷款利率使得收取的租金除了能支付每月的抵押贷款成本外，还很难赚取利润，租金会太高，而且高于市场价值。
如果租金太高，潜在的租房者会去寻找那些收费较低的房东，而且很可能会受到经济上的打击。
"在多伦多，这是一个你会看到房产逐渐升值的市场，这就是为什么它应该是一项长期投资，Storey说。"你通常每个月都在赔钱，但从长远来看，你的目标是建立大量的资产。"
Butler抵押贷款公司的抵押贷款经纪人Ron Butler警告说，即使是现金流中立也很危险。投资者在购买之前必须对租房的经济性进行细致的审查。
这包括：每月的按揭付款；房产税和市政府征收的年增长率；应预留房产价值的1%左右用于维修（如果房子价值为100万加元，你至少应预留1万加元用于维修）；应预留30天的空置期，以防租客离开。
4.计算资本率
买家还需要评估他们的资本率，也就是在计算所有费用后但在支付抵押贷款前，你从房产中获得的现金收益。它被计算为年租金收入与当前市场价值之间的比率。该比率需要高于支付的抵押贷款利息，否则就赚不到钱。
Butler说，大约10年前，目标资本率是6%至7%。但现在，安大略省南部已经偏离上限利率很多，大约是3%。
在大流行时期，当利率低至1.5%时，有可能获得利润。但现在，由于利率接近6%，很难获得高于城市中心利率的上限利率。
来源：thestar 封面：Nattanan Kanchanaprat from Pixabay
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