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加拿大买房贷款申请流程 | 一帖Get有关房贷的必知事项和操作步骤

加拿大买房贷款申请流程 | 一帖Get有关房贷的必知事项和操作步骤

琼华小蜜蜂
琼华小蜜蜂
1.3 万浏览 08-05 更新 2019-11-20 发布

买房过程中,申请房贷是至关重要的一步。那么在加拿大申请房贷要办哪些手续、该准备什么文件呢?关于这一点,此前在《加拿大买房攻略》中已有涉及,本文将进一步分解申请买房贷款的步骤并解释相关词汇,帮助大家顺利get买房资金~

  • 选择借款人
  • 找代理律师和房产中介
  • 查阅信用报告
  • 准备所需材料
  • 约谈房贷专员
  • 通过压力测试
  • 等签约
  • 放贷
加拿大买房攻略
图片来自于@pexels ,版权属于原作者

预备步骤1:付清其他贷款

申请人的债务情况会影响可申房贷的额度,所以在正式申请房贷之前,建议尽量先将车贷、学贷等其他贷款付清。

一般来说,你每年需要偿还的债务总额不可以超过年总收入的40%~42%,银行也会根据这个比例估算能借给你的金额大小。

申请房贷
图片来自于@pexels ,版权属于原作者

预备步骤2:办理Pre-Approval(房贷预批信)

去银行找房贷专员(Mortgage Specialist),要求办理Pre-Approval Letter(房屋贷款预批信),从而了解自己能被批准的房贷额度,用于指导购房,并锁定房贷利率。

可以多找几家银行的房贷专员约谈,不同银行给出的条件可能会有不小差距。

从拿到预批信开始算起,该房贷利率可被锁定120~160天。也就是说,如果在这段时间内你买了房子,市场利率上涨对你没有影响;若市场利率下跌,你可以享受下跌后的利率。注意,这些问题到时候一定要向房贷专员问清楚,确认锁定利率的时长,以及是否可自动享受下跌利率。 

加拿大房贷申请
图片来自于@pexels ,版权属于原作者

这里稍微说明一下Pre-qualified和pre-approved的区别。

简言之,“Pre-qualified”是非正式的贷款资格预审,参考意义更小。以RBC为例,你可以通过他们的True House Affordability工具做在线资格预审,此举不会影响你的信用分数。

办理“Pre-approval”需提交个人ID、受雇证明、收入证明、资产信息、债务信息(如学贷和车贷)等,并允许银行查询你的信用报告

房贷预批信中的内容,包含银行可以借给你的最大金额,及相应的首付和月供,但并不保证最后能给你这么多钱,只有参考价值。

正式申请房贷

当你确认想要购买的房产,并且卖主已接受你的出价(Offer)之后,就可以正式申请贷款了。

Step 1:选择借款人(Mortgagee)

需要借钱的人为Mortgator,借出钱的人叫Mortgagee。

你可以找的借款人有如下几种:banks、caisses populaires、mortgage companies、insurance companies、trust companies、loan companies、credit unions。

一般大家找的都是银行,本文亦以银行为例。

Step 2:找代理律师和房贷中介(非必须)

你可以让你的房产经纪为你介绍一位代理律师,也可以请亲朋好友推荐。代理律师在完成房贷手续的过程中十分重要。至于房贷中介(Mortgage broker),则可找可不找。

房贷中介的职责是帮你找到最优的房贷offer。若找房贷中介,需先问清楚他主要跟那几家机构合作。不同房贷中介手中掌握的资源是不同的。一般情况下,房贷中介将从银行等借贷机构收取佣金,买家不用直接为其服务埋单

加拿大买房步骤
图片来自于@pexels ,版权属于原作者

Step 3:查阅信用报告

调取一份自己的信用报告,若记录有误,立即更正。

可戳这里了解调取信用报告的方法。关于加拿大信用报告的小科普请戳这篇攻略:《加拿大信用分数怎么算?怎么查?一帖看懂信用体系门门道道》

信用报告中需要特别关注的错误有:个人基本信息有误;你明明按时偿还的贷款,记录中却显示滞后了(late payments);报告上出现了你没有开过的账户(身份信息被盗用)等。

若发现这些错误,请联系Equifax Canada或TransUnion Canada改正。

加拿大信用报告

Step 4:准备所需文件

除了允许银行查询你的信用报告之外,你还需准备好以下文件:

  • 个人ID
  • 房贷预批信(如果有的话);
  • 受雇证明(proof of employment),包括雇主介绍信(写明职位和受雇时长),工资单税单(T1和Notice of Assessment);
  • 财力证明,主要是最近三个月内的bank statements、investment statements和其他收入证明;
  • 其他资产证明,如车、船;
  • 债务信息,包括所有信用卡的卡债,车贷,学贷,子女或配偶赡养费等;
  • 房屋出售信息(就是那个卖房的广告,包括地址、邮编、预估房产税、物业费、暖气费等信息);
  • 与卖主签的买房合同
  • 你的代理律师信息

由于具体职业和雇佣状态的不同,每个人需要提交的材料和申请难度也不同,请根据房贷专员的指示来。

Step 5:约谈房贷专员

将所有文件提交给房贷专员,然后进一步确认和完善以下内容↓

  • 房贷金额可能跟房贷预批信上的数字不同。
  • 首付金额(Down Payment):若首付低于20%,会被要求购买房贷保险(mortgage insurance),以保护贷款人(即银行)的权益。
  • 房贷利率(Mortgage Rate):房贷利率可以是固定的(Fixed Rate Mortgage),也可以是浮动的(Variable rate mortgage)。如果担心市场利率上涨,请选固定利率。如果想赌一把利率会下跌,可选浮动利率。
  • 还款频率:还款频率可月付、周付、双周付或半月付。已知房贷总额、首付、利率和还款频率,就可以计算每次要付多少房贷和总共支付的利息了。计算器戳这里
  • 选择Open Mortgages或Closed Mortgage:前者允许借款人提前大比例支付、或干脆付清房贷而无需交纳提前还贷费(Prepayment Charge)。后者虽然也允许在一定比例内提前还贷,但自由度没有这么大,所以Open Mortgages的利息通常要比Closed Mortgages的高。
  • 合约期限(Mortgage Term):指借款人承诺遵守房屋贷款利率、贷款机构和相关条件的时间长度,通常为5年。到期后,可选择续约(Mortgage Renewal)并设定新的期限和利率。若在合约期结束时可还清本金余额,就无需续约了。
  • 摊还期(Amortization):摊还期指完全还清房屋贷款所需的总年数(通常为25年)。摊还期越长,总共支付的利息就越高。摊还期长度对月供和利息总额的影响可参考下表↓
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图片来自于@canada.ca ,版权属于原作者

约谈过程中,你还需问清下列问题:
有没有额外的手续费?Are there other fees I have to pay?
有哪些提前偿还房贷的选项?What about the prepayment options? How much can I prepay without penalties?
合约到期前卖掉房产需付多少罚款?How much should I pay if I sell my property before the end of your term?
我能不能提前全额付清?Can I pay my entire mortgage off early?

Step 6:通过压力测试(Stress Test)

这是2018年1月开始的新规定,之前首付20%以上的买主是无需做压力测试的,现在多了一道关卡。

所谓压力测试,就是你得证明能偿还比谈妥的房贷利率更高的房贷

举个例子,也许你跟房贷专员谈妥的利率是3%,那么你可能得证明即使利率提高到5%,你依然有能力偿付房贷。这道关卡目的是最大程度降低贷款人还不上钱的风险,但对想要借钱的人来说真是难上加难了...

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图片来自于@网络 ,版权属于原作者

Step 7:等签约

提交所有必须的资料之后,银行就会安排对你所购房屋进行估价,以确认房屋市值与你的出价差距不大。如果估值远低于成交价,那么银行也会相应地减少贷款额度。

大概2~3个工作日后,银行会通知你来签贷款合约(Mortgage Commitment)。

房贷合同
图片来自于@pexels ,版权属于原作者

Step 8: 放贷

在正式放贷之前,银行会要求你再次提交工资单等收入和受雇信息。若你在此阶段换工作或大量借债,那么银行随时能取消放贷。
只有当银行再次核实你的收入与债务状况符合条件,才会通知你的律师,让他准备最终法律文件。接着律师喊你去签字,然后银行把房贷金额打给律师,再由律师转给卖主,房子到手!

房屋贷款

最后祝愿大家房贷额度大大滴,审批过程顺顺滴!

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