外国人在加拿大买房攻略 - 买房禁令松绑,工签等情况也可买房!购房要求和交税总结!

外国人在加拿大买房攻略 - 买房禁令松绑,工签等情况也可买房!购房要求和交税总结!

芋圆冬瓜茶
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疫情期间百业萧条,加拿大的房市反而火热。如果你不是加拿大公民,没有枫叶卡,只是持旅游签证短暂入境的游客,能不能买加拿大的房子呢?答案当然是可以的,而且不一定要全款买,房贷也能申!想知道非加拿大居民如何在本地买房,就请往下看吧~

海外购房者禁令松绑

为了提高希望增加加拿大住房供应的新移民和企业的灵活性,加拿大政府正在修订条例,扩大例外情况,允许非加拿大人在某些情况下购买住宅物业。这些修正案将进一步支持希望通过尽快在社区拥有房屋并解决住房供应问题来在加拿大谋生的个人和家庭。这些修正案将于 2023 年 3 月 27 日生效。

住房和多元化与包容部部长宣布了以下修正案:

1.让更多的工作许可证持有人能够在加拿大工作期间购买住房居住。

修正案将允许持有工作许可证或根据移民和难民保护条例获准在加拿大工作的人购买住宅物业。如果工作许可证持有人在购买时其工作许可证或工作授权的有效期为 183 天或以上,并且他们没有购买超过一处住宅物业,则他们有资格获得。目前关于加拿大税务申报和以前工作经验的规定正在被废除。

2.禁令不适用于空置土地。

该禁令不适用于所有划为住宅和混合用途的土地。划为住宅和混合用途的空置土地现在可以由非加拿大人购买,并由购买者用于任何目的,包括住宅开发。

3.用于开发目的的例外。

此例外允许非加拿大人购买住宅物业用于开发目的。修正案还将目前适用于该法项下上市公司的例外情况扩大到根据加拿大或一个省的法律成立并由非加拿大人控制的上市实体。

4.将公司外国控制门槛从 3% 提高到 10%。

出于禁令的目的,对于根据加拿大或一个省的法律成立并由非加拿大人控制的私人控股公司或私人控股实体,控制门槛从 3% 提高到 10%。这符合《未充分利用住房税法》中“特定加拿大公司”的定义。

外国人禁止买房

《禁止非加拿大人购买住宅物业法》于2022年6月在议会通过,并于今年2023年1月1日生效。

从广义上讲,新规定将禁止任何非加拿大公民或永久居民的外国投资者购买住宅物业。该规定将持续两年,然后自动取消。

该法明确禁止外国商业企业和非加拿大公民或永久居民的人在加拿大购买非娱乐性住宅财产。

住宅物业包括独立式住宅或类似建筑、半独立式住宅、排屋单元、住宅公寓单元和其他类似场所。

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图片来自于@ pexels ,版权属于原作者

政府在 2022 年预算中引入了该法案,作为加拿大降低住房成本战略的一部分,该战略近年来不断升级。

加拿大房地产协会(CREA) 的数据显示,2022 年 2 月,房屋平均价格飙升至 816,720 加元。截至 2022 年 11 月,该价格已降至 632,802 加元。尽管如此,这仍然被认为是一个高价,使得许多人无法拥有房屋,因为 2021 年加拿大人的平均收入为 58,800 加元。

政府指出,外国投资者在加拿大购买房屋,但从未实际居住过,这是住宅价格上涨的推动力。

有哪些例外情况?

新法案并不是全面禁止外国投资者购买房产,他们仍然可以购买别墅和度假屋等休闲物业,包含三个以上独立单元的属性也被豁免。

此外,该法案不包括人口普查大都市区(人口超过 100,000 的城市)以外的房屋。

与加拿大配偶或同居伴侣一起购买房屋的非加拿大人也有例外,后者后来发现自己处于过渡状态,例如离婚,或者任何在死后继承房屋的非加拿大人。

临时居民可以在加拿大买房吗?

该法案不适用于加拿大公民或永久居民。持有有效学习或工作许可的临时居民也仍然有资格在加拿大购买房屋。然而,临时居民有几个条件,因为政府需要证明成为永久居民和定居的意图。

例如,在加拿大指定学习机构注册授权学习计划的人必须至少满足以下条件之一:

  • 他们根据《所得税法》为购买年度之前的五个纳税年度中的每一年提交了所有必要的所得税申报表,
  • 在购买前的五个日历年中,他们每年在加拿大实际居住至少 244 天,
  • 住宅物业的购买价格不超过 $500,000,并且
  • 他们没有购买超过一套住宅物业

这意味着任何想在加拿大购买房屋并持有学习许可的人都必须能够证明他们在购买前的过去五年中每年在该国居住 244 天。他们还需要提供同期在加拿大提交纳税申报表的证明。

同样重要的是要注意,50 万加元的最高购房价格可能不足以在平均房价仍超过 80 万加元且住房危机最严重的安大略省或不列颠哥伦比亚省购买房屋。

持有有效工作许可证在加拿大的人也有他们必须满足的条件,例如:

  • 他们在购买前四年内在加拿大至少工作了三年,如果该工作是《移民和难民保护条例》第 73(1) 条所定义的全职工作,( IRPA)。
  • 他们根据《所得税法》在购买前四个纳税年度中的至少三个年度提交了所有必要的所得税申报表,并且
  • 他们没有购买过一处以上的住宅物业。

在这种情况下,在加拿大度过的时间少于那些正在学习的人,但工作许可证持有人仍必须证明至少三年的全职工作和前四年的纳税申报表。

该法案还规定,非加拿大人有责任向加拿大房地产经纪人证明他们的资格。临时居民负责获得资格证明所涉及的所有费用,例如检索有关工作许可证和评估通知的文件。他们可能还需要文件来证明在加拿大的实际存在,例如租赁协议、水电费或进入加拿大的出入境记录。

违规处罚规定

外国投资者想办法在加拿大购买被禁止的住宅物业,或任何人在知情的情况下协助他们,将构成犯罪,将被处以最高 10,000 加元的罚款。此外,财产所在省的高级法院可以下令出售财产。

非居民投机税

自 2022 年 10 月 25 日起,非居民投机税 ( NRST ) 税率提高至 25%。NRST适用于外国人(非加拿大公民或加拿大永久居民的个人)或外国公司或应税受托人购买或收购位于安大略省任何地方的住宅物业权益。

从 2022 年 3 月 30 日到 2022 年 10 月 24 日(含),对于外国人或外国公司或应税受托人购买或收购位于安大略省任何地方的住宅物业权益,NRST税率为 20%。

外国人在加拿大买房要交多少税?以安省和BC省为例来看一下吧~

安省:买房交25%

安省的投机税全称Non-Resident Speculation Tax (NRST)。

在 2022 年 3 月 30 日之前,NRST是对外国人或外国公司或应税受托人在安大略省大金马蹄地区 ( GGH ) 购买住宅物业权益征收 15% 的税。

从 2022 年 10 月 28 日开始,新的省级土地转让税报表将被纳入安大略省的电子土地登记系统 Teraview。相应的声明已添加到安大略省的宣誓书和表格中。

当你在安大略购买土地或土地权益时,你需要支付安大略的土地转让税。土地包括但不限于任何建筑物、要建造的建筑物和固定装置(例如灯具、内置电器和橱柜)。此外,对于某些土地转让,可能适用 25% 的非居民投机税 (NRST)。

安省申请退税资格

对于 2022 年 3 月 29 日之后发生的、下文所述的过渡性规定不适用的转让,只有永久居民 NRST 退税仍然可用。请注意,任何适用的 NRST 都应在登记运输工具时支付。未能在注册时支付 NRST 的注册人可能会被评估税收、罚款和利息,即使随后有资格获得回扣。

成为加拿大永久居民的外国人可能会获得 NRST 的回扣。要获得此回扣的资格,外国人必须已支付 NRST 并且:

  • 自购买或收购之日起四年内成为加拿大永久居民,
  • 单独或仅与配偶(如上定义)一起持有该财产,并且
  • 在购买之日后 60 天内开始,到他们提出退税申请或满足退税条件时结束的这段时间内,连同他们的配偶(如果适用)将该房产作为他们的主要住所,以较晚者为准。

如果两个指定的受让人是彼此的配偶,只有其中一个配偶必须成为加拿大的永久居民才能申请退税。

如果应税受托人是土地转让的受让人,则回扣将不适用。

所有退税申请必须使用安大略省土地转让税退税/退税表格进行 NRST。

将需要证明文件来证实所有的回扣申请。

退税申请必须在成为加拿大永久居民后的 90 天内由该部收到。请注意,加拿大移民、难民和公民部 [“IRCC”] 签发的永久居民卡并不是成为加拿大永久居民的触发因素。这张卡通常是在获得加拿大永久居民身份之后的某个时间签发的,有时会远远超过申请 NRST 退税的 90 天。永久居民身份证明可以包括:

  • 由移民官员签署并注明日期的永久居留确认文件,或
  • 来自 IRCC 的信函,告知永久居民身份申请已完成,个人是加拿大永久居民。

注意:等待永久居民卡签发以申请 NRST 退税可能会导致 90 天退税申请截止日期失效,并导致退税被拒绝。

安省申请退税流程

所有退税申请必须使用安大略土地转让税退税/退税宣誓书以及以下证明文件进行:

  • 注册转让的副本
  • 购买和销售协议的副本,附上所有的时间表
  • 调整表副本(如适用)
  • 如果对价的价值是基于土地的公平市场价值,任何作为土地公平市场价值证据的评估或文件
  • LTT 和 NRST 的付款证明(例如 Teraview 案卷摘要)
  • 在转让之日起 60 天内作为主要住所的入住证明
  • 永久居民卡,永久居留确认。如果卡或确认不可用,则可以接受其他确认永久居留身份的文件。

退税申请必须在受让人成为加拿大永久居民后的90 天内由该部收到。

前 NRST 退税的过渡性规定

如果购买的土地在 GGH 内,并且如果在 2022 年 3 月 29 日或之前签署了具有约束力的买卖协议,并且在 2022 年 3 月 29 日之后没有转让给其他人,那么外国人可能有资格获得国际学生NRST 退税或在安大略省工作的外国人 NRST 退税。这些回扣不适用于在 GGH 以外购买土地。

如果土地已转让给不是购买和销售协议或此类协议转让协议中规定的购买者或受让人(及其配偶,如果适用)的任何外国人,则这些回扣也不可用。如果土地被转让给买方或受让人(及其配偶)以外的其他人,即使是“重新:所有权”的结果,过渡回扣也不适用。

对于在安大略省工作的前国际学生和外国人 NRST 退税,必须在 2025 年 3 月 31 日或之前,或在 NRST 支付后的 4 年内以较早者为准)提交完整的退税申请。

过渡条款 国际学生 NRST 退税

如果外国人支付了 NRST ,并且:

  • 按照安大略省培训、学院和大学法第 70/17 条的规定,从购买房屋之日起在“批准的机构”中进行至少连续两年的全日制学习,
  • 单独或与配偶(如上所定义)一起持有该财产,
  • 在购买之日后 60 天内开始,到他们提出退税申请或满足退税条件之时结束的这段时间内,连同他们的配偶(如果适用)将该房产作为他们的主要住所,以较晚者为准。

全日制是指注册机构认为该学年的全部课程负荷的至少 60%(如果个人没有残疾)或 40%(如果个人有残疾)。

在购买或购买房屋之前在经批准的机构进行的注册不能用于两年的注册资格期。

作为一项行政让步,教育部将允许学生在购买或获得房屋之日起 30 个日历日内进入经批准的机构就读。

为了有资格获得 NRST 回扣,必须满足一次回扣的所有标准。两个单独的回扣标准可能不能用于获得 NRST 回扣的资格。例如,如果外籍人士在获准机构全日制学习仅一年,然后在第二年有效工作许可下成为全日制工作,则外籍人士将没有资格获得任何回扣。

将需要证明文件来证实所有的回扣申请。

怎样申请

如果有资格获得与国际学生 NRST 退税相关的过渡条款,则必须在以下日期中较早者之前提交完整的申请:

  • 退税申索标的的税款成为应付之日起四年后的那一天,以及
  • 2025 年 3 月 31 日。

所有退税申请必须使用安大略土地转让税退税/退税宣誓书以及以下证明文件进行:

  • 注册转让的副本
  • 购买和销售协议的副本,附上所有的时间表
  • 调整表副本(如适用)
  • 如果对价的价值是基于土地的公平市场价值,任何作为土地公平市场价值证据的评估或文件
  • LTT 和 NRST 的付款证明(例如 Teraview 案卷摘要)
  • 在转让之日起 60 天内作为主要住所的入住证明
  • 从购买之日起连续两年在认可机构注册的证明。

在安大略省工作的过渡性外籍人士退税

只要外国人支付了 NRST 并且:

  • 从购买房屋之日起,根据有效工作许可证在安大略省全职工作一年。全职是指在 12 个月内每周需要不少于 30 小时的有偿工作,并且在此期间总共需要不少于 1,560 小时的有偿工作的就业职位。
  • 单独或与配偶(如上所定义)一起持有该财产,并且
  • 在购买之日后 60 天内开始,到他们提出退税申请或满足退税条件之时结束的这段时间内,连同他们的配偶(如果适用)将该房产作为他们的主要住所,以较晚者为准。

将需要证明文件来证实所有的回扣申请。

作为一项行政让步,该部将允许工人在购买或获得房屋之日起 30 个日历日内根据有效的工作许可证开始全职工作。

在购买或收购房屋之前进行的任何工作都不能适用于一年的全职工作资格期。

为了有资格获得 NRST 回扣,必须满足一次回扣的所有标准。两个单独的回扣标准可能不能用于获得 NRST 回扣的资格。例如,如果外国人在获准机构全日制注册一年,然后在第二年根据有效工作许可证成为全职工作,则该外国人将没有资格获得任何回扣。

怎样申请

如果有资格获得与在安大略省工作的外国人 NRST 退税相关的过渡性条款,则必须在以下日期中较早者之前提交完整的申请:

  • 退税申索标的的税款成为应付之日起四年后的那一天,以及
  • 2025 年 3 月 31 日。

所有退税申请必须使用安大略省土地转让税退税/ NRST 退税表格以及以下证明文件进行:

  • 注册转让的副本
  • 购买和销售协议的副本,附上所有的时间表
  • 调整表副本(如适用)
  • 如果对价的价值是基于土地的公平市场价值,任何作为土地公平市场价值证据的评估或文件
  • LTT 和 NRST 的付款证明(例如 Teraview 案卷摘要)
  • 在转让之日起 60 天内作为主要住所的入住证明
  • 有效工作许可证复印件,以及确认自购买之日起 12 个月内全职工作小时数的雇佣信。可以接受其他证明从购买之日开始的就业证明的文件。

BC省:20%+每年2%

首先,在BC省的特定区域,外国人购房要多交20%的税(Additional property transfer tax)。如果一年内成为了加拿大永久居民,则可提交此表申请退税。

另外,在BC省,所有有房人士每年都要向政府申报房产的用途,若空置,则要交税(Speculation and vacancy tax)。从2019年开始,外国人在BC空置的房产每年要交房产价值2%的税。空置税可以通过一些途径豁免,比如租给租客。

出租、售房再交(<)25%

在加拿大,房子买到手后,每年要像本地居民一样交房产税(property tax)。

若将房屋出租以获得收益,收益部分要预扣25%的税。你可以选择在来年报税,把租房产生的花费报上去,从而获得一些退税。

非居民在加拿大出售房产,需提交这个表格,办理清税证明(certificate of compliance)。一般来说,是由经手售房交易的律师扣留房屋售价的25%,等税务局根据房屋的增值给出确切的应交税额,律师就可以从预扣的款项中拿出一部分交税,余下的退回卖家。

卖家还可以在房产出售的第二年报税,把房产交易过程中产生的其他花费报上去(比如律师费),从而进一步降低净收入,获得一定额度的退税。

卖房事宜请咨询有相关经验的卖房经纪(Seller's agent),获得更准确的资讯。

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外国人在加拿大买房的限制条件

外国人在加拿大买房,要考虑来自两方面的限制因素。一是政府,一是信贷机构(银行)。

首先,政府有哪些限制外国人购房的法律法规?这类法规因州而异,下文将以安省和BC省为例进行说明。

其次,当银行批房贷时,针对非本国公民/居民,有什么特殊条款?银行的规定是因行而异的,基本上银行并不在乎你是哪国人,只在乎你有没有偿还贷款的能力。海外买家的劣势主要在于没有本地信用记录,为了取得银行的信任,通常需要支付更高比例的首付(35%),并提供其他可以证明偿款能力的文件。房贷利率则与本国居民购房相同。

当然,假设你是全款买房,就不必看银行脸色了。

海外买家如何申请房贷?

海外买家在加拿大申请房贷门槛较高,不同银行有不同的条款,一般来说,首先你需要在一个加拿大银行开户,然后得提供↓

  • 存款证明(要高于首付款)。可通过银行账单或网银截图证明银行账户中存有高于首付款的金额,且这笔资金已存了一段时间(具体是15天、30天还是90天,各银行规定不同)。
  • 能支付未来12个月内房贷及利息的存款证明(通常为房价的5%)。
  • 若在加拿大的信用记录不足,或可提供其他国家银行所开证明作为补充(a letter of reference from your bank in your home country)。
  • 六个月的银行流水。
  • 雇主合同、雇主信、工资单、税单等收入证明文件。
  • 如果在加拿大有其他用于出租的房产,那么租金收入也可作为收入证明;在其他国家的租房收入一般不被接受。
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结语

在加拿大有很多服务海外买家的房产中介,房产中介的服务费由卖方承担。对多数人来说,买房卖房的程序过于繁琐,中介服务是必不可少的。所以有意买房者还请咨询有服务海外买家经验的中介,从而获得最新、最详尽的购房说明。

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免责声明:本文内容仅为一般性的介绍,不构成任何法律、公司税务上的意见或建议,不得作为意见或建议以任何形式被依赖。我们对文中内容不负担任何形式的责任。我们强烈建议您在有需要时向您的法律和会计顾问咨询。

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最新评论 2

Yannick626

:太好了

2022-10-25
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2022-03-30
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