想与父母或孩子“共同拥有房屋所有权”?来看看签字之前要了解的内容!

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两年前大学毕业后,Nisha Mohan 设立了一个新目标:置业。即使找到一份心理治疗师的全职工作后,随着新冠期间房价上涨,她知道如果她爸爸的帮助,她将无法实现这个目标。

2020 年 8 月,刚从渥太华大学完成硕士学位的Nisha和她的男朋友开始在首都附近寻找可以住的地方。她说, COVID-19 期间两个人都居家办公在感觉很不好,这对情侣想换到一个更大的房子,也不想再花冤枉钱付房租了。所以,在她爸爸的支持下, 他们在附近的 Stittsville 买了一套三居室的townhouse。

虽然Nisha和男朋友有一些积蓄,她的爸爸Gord Mohan,是一位Burlington 的房地产律师,帮助他们支付首付并共同签署了他们的抵押贷款。26 岁的 Nisha 说:“我爸爸帮助了我们,真是莫大的幸运。我觉得如果没有他,我们不可能买房。”

Nisha 是越来越多的买家中的一员,他们与父母共同拥有他们的第一套住房,帮助他们在现在过热的房地产市场中买房。Sotheby国际地产和Mustel集团最近的一项调查显示,随着房价的高涨,37%的年轻买家计划(与家人/伴侣)分享他们的第一套住房的所有权。

虽然共同所有权越来越受欢迎,但它比看起来要复杂得多。如果流程没有做对,专家说可能会导致麻烦。

以下是一些注意事项:

财务影响

对于父母来说,共同签署或担保抵押贷款意味着如果孩子违约,他们将承担抵押贷款的责任。这就像拥有第二笔抵押贷款,这可能会束缚父母的财务状况,并阻止他们获得另一处房产或贷款,或者无法按计划退休。

在Nisha的案例中,Gord将自己为女儿付的首付作为贷款给女儿,并期望女儿在经济条件允许的情况下偿还。为了保护自己的投资,他以房子的产权为抵押登记了这笔贷款,所以如果银行没收了这处房产,他将是房屋出售时的下一个优先还款对象。

多伦多房地产经纪人 Lesli Gaynor 通过她的公司GoCo Solutions帮助客户共同拥有房产所有权,她建议父母只签署有限的时间内的抵押贷款,并说明他们计划何时退休。然后,孩子要需要考虑如何在续签时自己有资格获得抵押贷款。

税收影响

购买新房产时需要缴纳土地转让税,如果房子后来以更高的价格出售,父母也可能面临他们缴纳一定百分比的资本利得税。Gord说,父母规避税收的最简单的方法是共同签署或担保抵押贷款,而不以房屋所有权为前提。但Taylor想法不一样:如果有必要继续申请所有权,父母和孩子可以签署一份经过公证的协议,说明父母只涉及姓名,对房产没有任何实益利益,所以他们不应该纳税。如果不能完成,父母可以通过律师只承担财产的 1% 来减少他们的税收影响,其中 99% 归孩子所有。

Gord 说,这样做还可以保护首次购房者获得土地转让税退税的权利,在安省最高可退税 4,000 加币(在多伦多最多可退税 4,475 加币),如果买家平分所有权,这一退税可以减半。

共享所有权也意味着将您的信用交到您的孩子手中。

抵押贷款经纪人Ross Taylor建议密切关注孩子的抵押贷款付款,以确保按时支付,例如通过设立一个联名账户。

吵架的可能

Nisha和她的伴侣想买一套待翻新的房子,不过她说,父亲一开始想知道,为什么他俩可以指望他帮他们找到一套可以搬进去就住的房子。“我们想做那些翻新。这是我们的第一所房子。我们想要那些以后能够继续投资房产的经验。”

虽然这对她来说最终没有成为问题,但 Nisha 可以看出,有时与父母共同所有房子时,父母认为他们应该比孩子想像的更多地参与买方的决定。虽然共同签署人可以选择按照自己的意愿分割房产的所有权,但即使他们只拥有房产的 1%,他们仍然对债务负有 100% 的责任。因此,专家表示,最好制定一份列出基本规则的书面协议。

“作为共同签署人,你拥有很大的权力,”Gaynor 说。如果除了共同签署抵押贷款外,父母还拥有房屋所有权,则双方业主必须共同决定何时出售房产或是否要再融资。

Taylor提到了一个案例,一位 80 多岁的父亲共同签署了女儿的抵押贷款,但在她负债累累并失去工作后,现在拒绝让她再融资。结果,她现在正在卖掉她的房子。

但也存在一些问题,比如维修、决定由谁来负责修补漏水,以及对房子做出其他决定。Gaynor建议用一份明确的法律协议来说明这一切。

突发情况的出现

即使亲子关系很好,共同签名者也应该为意外做好准备。例如,如果父母作为共同签名人去世,他们对财产的利益将流入他们的遗产。因此,最好在购买时在父母的遗嘱中解决这种情况,Gord 说。Gaynor说,在共同借款人去世时,贷方还可能要求剩余的所有者自行重新获得抵押贷款资格。

人寿保险可以帮助抵消一些费用,Taylor还建议考虑伤残保险。

专家建议预防另一种情况:离婚。

如果父母共同签署了他们的孩子和他们的伴侣拥有的房子,并且随后小两口的关系破裂,如果它被认为是婚姻住宅,那么伴侣可能会要求拥有一半的房子。为了保护父母的投资,他们可以像Gord那样将其登记为房子的留置权。

另一方面,如果共同签署的父母离婚,他们的前任也可能要求获得父母在孩子财产上投资的一半。

在另一个糟糕的案例中,Taylor说,一位退休的父母共同签署了他儿子和儿媳拥有的房子。当儿子后来离婚时,父亲不得不承担抵押贷款。由于他有限的养老基金和自己的抵押贷款,他无法按时付款并最终被银行和加拿大抵押贷款和住房公司起诉。

但Taylor表示,尽管共同所有权存在各种潜在的挑战和风险,但它通常会“天衣无缝”地进行。

“最好的情况是各方之间完全透明和完全信任,”抵押贷款经纪人说。

对于Nisha来说,这次经验是值得的。“对我来说,这是在继续上学和自己买房之间做出选择,”她说。即使没有完成硕士学位,我也不后悔,因为上学后再买房可能会花更长的时间。

来源:torontostar 封面:torontostar

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