买房可能是你这辈子做过的最大投资之一，这意味着你的抵押贷款可能是你承担的最大财务承诺。有大量抵押贷款产品供你选择，你必须决定的主要事情之一是你想要固定利率或浮动利率抵押贷款，同时，关闭或开放式抵押贷款。
如果你对这两种类型的抵押贷款有任何疑问，我们将告诉你选择适合你的抵押贷款所需知道的一切。我们将讨论固定和可变在抵押贷款方面的含义，它们适合谁，何时是选择其中之一的好时机等等。
什么是固定利率抵押贷款？
固定利率抵押贷款意味着利率在抵押贷款期限内保持锁定。例如，假设你协商了一项利率为 2.25%、期限为 5 年的抵押贷款。使用固定抵押贷款，你将在整个 5 年期限内拥有相同的 2.25% 利率。
这意味着你每月的抵押贷款付款将完全相同（或每周或每两周，取决于你的付款频率）。
固定抵押贷款的主要好处是稳定性，因为你总是知道自己要欠多少钱，而且在你重新谈判或续订之前，这个数字不会改变（请参阅我们的抵押续订流程指南）。
权衡是这些抵押贷款的利率往往略高于可变抵押贷款。
尽管如此，固定抵押贷款多年来一直是加拿大房主中最受欢迎的。 2018 年，68% 的房屋贷款谈判是固定抵押贷款，而 2019 年这一比例跃升至 85%。
固定抵押贷款的利率是如何确定的？
决定固定抵押贷款利率的主要因素是加拿大政府债券收益率。
当加拿大人购买债券时，政府保证还款加上利息，该利息称为收益率。当收益率增加时，固定抵押贷款利率也会增加。这是因为当贷方必须向债券持有人支付更多利息时，他们会通过增加向借款人收取的利息来收回成本。相反，当债券收益率下降时，固定抵押贷款利率也会下降。
历史 5 年期固定利率 VS 5 年期债券收益率
然而，债券收益率和抵押贷款利率并不完全相同，因为还有一个利差需要考虑，你可以将其视为银行对收益率的加价。换句话说，如果债券收益率为 0.6%，那么固定抵押贷款利率将为 0.6% 加上利差。虽然它可以在短期内偏离，但 5 年期收益率和 5 年期固定利率之间的利差（差异）总是会回到其长期平均水平，因为债券收益率受通货膨胀、出口和失业等经济因素的影响。
什么是浮动利率抵押贷款？
浮动利率抵押贷款的利率随最优惠利率波动。你可以通过两种方式设置可变抵押贷款：
首先，利率波动时，你的抵押贷款支付金额也会发生变化。当利率上升时，你的月付款就会增加，而当利率下降时，你的付款也会减少。
可变抵押贷款起作用的第二种方式是你的付款保持不变，但是当利率波动时，你支付利息的部分也会发生变化。例如，当利率下降时，你的付款保持不变，更多的钱用于本金，更少的钱用于利息。当利率增加时，总付款是相同的，但更多的付款用于利息，而较少的本金可能会增加你的摊销期限。
可变抵押贷款的利率是如何确定的？
可变抵押贷款的利率设定为最优惠贷款利率，加上/减去百分比溢价/折扣。最优惠利率是商业银行向其最有信誉的客户提供的利率，它根据加拿大银行的政策利率波动，该银行用于帮助保持低通胀和可预测性，并基于相同的基本经济固定利率等因素（通货膨胀、贸易、制造业、失业等）
政策利率也称为隔夜利率的目标，隔夜利率是主要金融机构向其他金融机构放贷或借入单日贷款时必须使用的利率。当隔夜利率上升时，优惠贷款利率将很快跟进。
历史主要抵押贷款利率VS隔夜利率
对于你的房屋贷款，如果 Prime 为 2%，而你有资格获得 Prime + 0.35%，那么你的可变抵押贷款利率将是 2.35%。尽管你的抵押贷款利率会在整个期限内波动，但其与主要利率的关系在整个期间将保持在 +0.35%。
你的银行在任何给定时间提供溢价（优惠加百分比）还是折扣（优惠减去百分比）取决于抵押贷款市场竞争、经济趋势和市场状况以及他们所追求的市场份额等因素。
那么下面来回答大家最关心的问题：我到底应该用固定抵押贷款还是可变抵押贷款？
固定利率 VS 浮动利率
这个问题的答案对每个人来说都是不同的。在决定两种抵押贷款类型之前，你应该考虑很多因素——包括财务和个人因素。现在让我们看看其中的一些：
- 年龄
许多年轻和首次购房者选择固定抵押贷款，让他们的预算更加精确。这个阶段的买家并不总是有很多储蓄，可能还有其他债务。固定利率的安全性使他们更容易支付抵押贷款，同时也将钱用于生活费用以及汽车和学生贷款等费用。
相反，年长和成熟的投资者倾向于选择可变抵押贷款。如果利率上升，他们可能有更多的储蓄可以依靠，更少的债务需要偿还，并且有更多的可支配收入可以使用。
- 风险承受能力
固定抵押贷款比可变抵押贷款更稳定和可预测，因此你必须考虑的一件事是你在财务上和其他方面对风险的容忍度。
如果利率提高 2%，你还能支付抵押贷款吗？在个人层面上，你能否应对知道利率会波动的潜在压力？如果这两个问题的答案是否定的，那么你可能更适合固定抵押贷款而不是可变抵押贷款。
另一方面，如果你可以处理波动的利率和不太可预测的抵押贷款付款，那么浮动利率可能适合你。
- 预算和收入
如果你的预算很紧，而且只有这么多的空间来支付抵押贷款，那么你可能无法承受增长，让固定抵押贷款成为更合适的选择。但是，如果你有更大的预算并且仍有空间容纳更高的付款，那么你可能会接受可变抵押贷款。
可能影响你需要哪种抵押贷款的另一种情况是，如果你的收入波动或季节性，因为如果你并不总是知道自己将拥有多少钱，那么拥有可以预算的稳定抵押贷款付款可能会更有利进来。
- 最终哪种抵押贷款成本会更低？
尽管这些年来固定抵押贷款已被证明更受欢迎，但研究发现，根据 1950 年至 2007 年的数据，加拿大人平均可以通过选择浮动利率抵押贷款而不是固定抵押贷款来节省 90.1% 的利息。在 15 年内，每借 100,000 美元，平均可节省 20,630 美元。
话虽这么说，但不能保证可变抵押贷款总能为你省钱。尽管如此，在某些时候，经济因素会使一种抵押贷款比另一种更可取，我们现在将讨论这一点。
- 浮动利率何时优于固定利率？
一般来说，当前固定利率和浮动利率之间的差距可以很好地衡量一个相对于另一个的吸引力。随着它们之间的差距扩大（例如，固定利率比可变利率高出 0.5% 以上），可变利率变得更具吸引力。这是因为加拿大央行需要两次加息，每次加息 0.25%，才能缩小两者之间的差距，三分之一使浮动利率变得更加昂贵。
当利率很低时，就像现在一样，利用这些低利率并锁定固定抵押贷款通常是有意义的。如果预计这些利率不会继续下降，或者预计它们会上升，则尤其如此。
相比之下，如果利率略高于正常水平，或者预计利率会下降，那么可变抵押贷款可能更有意义，因为如果利率确实下降，你将节省资金，因为你的抵押贷款利率会随之下降。
- 提交后我可以改变主意吗？
如果你在选择固定抵押贷款和可变抵押贷款时遇到困难，并且担心做出错误的选择，请记住，大多数贷方会允许你在期限届满之前将可变抵押贷款转换为固定抵押贷款。
会有罚款，你必须为此特权支付费用，但如果你发现它不合适，你很可能不会被可变抵押贷款所困。只需确保在做出此决定之前运行数字，因为打破抵押贷款的成本并不总是值得的。
其他事项
选择按揭贷款时，我还应考虑哪些其他事项？
固定或可变并不是你在抵押贷款时必须做出的唯一决定，你可能想要寻找一些可以使你的抵押贷款和付款更加灵活的功能，例如：
- 允许增加付款或直接支付给你的本金的一次性付款的预付款特权
- 如果你需要一些经济援助并且无法全额付款，则可以选择少付
- 如果你在期限结束前搬家，可携带性可以让你随身携带抵押贷款
- 再借功能，例如可重新贷款的抵押贷款，让你可以使用你已经投入房屋的部分资金
- 允许你在某些情况下推迟付款的付款假期
影响利率因素
还有哪些其他因素可能会影响我的利率？
无论你选择固定抵押贷款还是可变抵押贷款，你有资格获得的利率将取决于许多不同的因素。最重要的因素之一是你选择的贷方，但任何贷方在批准你的贷款和确定你有资格获得的利率时都会考虑许多因素，包括：
- 你的信用评分
- 你的信用记录的长度
- 你的首付金额
- 房子的费用
- 家的位置（例如农村与城市）
- 你选择的贷款期限
- 摊销期限
结论
在固定抵押贷款和可变抵押贷款之间进行选择是购房过程中的重要一步，每个房主的正确选择都会有所不同。在决定这两种抵押贷款产品时，有很多事情需要考虑，包括你的收入、风险承受能力、财务目标和年龄。
可变抵押贷款在抵押贷款的整个生命周期内往往更便宜，但固定抵押贷款提供的稳定性和可预测性可能比金钱更重要。请记住，在选择抵押贷款时，你应该始终货比三家，直到找到可以与你合作为你提供最优惠利率和最佳抵押贷款产品的贷方或经纪人，并帮助你做出实现目标所需做出的重要决定财务目标。
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最新评论 1
:好难啊 不会预测市场经济