万锦市（Markham）目前正在审议一项新的区划（zoning）修正案，该修正案旨在允许大多数低层住宅地块上建造多达四套住宅单位。尽管市政官员表示此举将增加住房选择，但部分居民担忧这会给城市基础设施带来巨大压力，并改变社区原有的风貌，引发了当地居民和市议会内部的激烈争议。
政策背景与具体内容
根据安大略省的《规划法》（Ontario’s Planning Act），业主目前可在其地块上建造两个附加住宅单元（Additional Residential Units, 简称ARU），例如地下室公寓或独立车库房，使每个地块的总单位数达到三个。
而作为万锦市“住房加速基金”（Housing Accelerator Fund, 简称HAF）行动计划的一部分，这项拟议的修正案将允许在独立屋、半独立屋和联排别墅等规划用途的住宅地块上建造最多三个ARU，从而将总单位数提升至四个。
一份工作人员报告指出，这项改变符合安大略省推行的“温和集约化”（gentle intensification）政策，也就是在现有社区内，通过增加少量住房单元来提高人口密度，避免大拆大建。同时，该修正案还对不同类型的土地进行了区分规定，这些规定可不是“一刀切”，而是根据土地性质分得很细：
- 在城市边界和绿化带（Greenbelt）之外的优质农业区土地上，最多允许建造两个ARU。
- 在绿化带保护的乡村土地上，允许建造一个ARU。
- 而在绿化带自然遗产系统、奥克岭冰碛（Oak Ridges Moraine）自然连接区或危险区域内的土地上，则完全不允许建造ARU。
此外，所有新增单位的建设都必须符合现有的建筑规范、停车要求和市政服务标准。简单来说，未来万锦市的居住密度可能要“大变身”了。但这项看起来是为了解决住房问题的政策，却在社区里掀起了轩然大波，支持与反对的声音此起彼伏。
支持者：缓解住房危机，促进社区活力
一些居民对这项改变表示谨慎支持，认为这是缓解万锦市“房荒”问题的一个切实可行之举。
在万锦市长大的居民Andrew Dang表示，飙升的房价已经把许多年轻家庭“拒之门外”，想上车太难了！
“住房成本暴涨，这深深影响了我们，”他说，“温哥华和渥太华等城市在采取类似措施后发现，提高居住密度实际上有助于降低服务成本。要是没有新家庭住进来，咱们这些社区迟早要‘凉凉’的！”
Darryl Simmons在市府最初驳回其建造后院独立套房的申请后，最近在安大略省土地仲裁庭（Ontario Land Tribunal）赢得了上诉。他认为，增加住宅单元可以平衡城市现代化发展与历史遗产保护。
“我认为这是一项非常积极且及时的举措。允许建造附加住宅单元能为家庭提供更大的灵活性，”他表示，“我自己的经历表明，只要有良好的沟通和周到的设计，历史遗产保护和现代家庭需求完全可以‘两全其美’。”
反对者：基础设施不堪重负，社区面貌遭破坏
然而，也有居民对此表示强烈反对，他们担忧此举会加剧交通拥堵、停车位短缺以及学校过度拥挤等问题。
资深居民Nita Gupta表示，这项提案将“给社区带来巨大压力”。
她指出：“自来水、污水处理、停车和垃圾回收等基础设施，当初设计时，根本就没想过会住这么多人！这会彻底改变我们社区的固有风貌，让交通拥堵和安全问题变得更加严峻。”
居民Aisha Ansari则质疑，学校、医院和道路等公共服务能否跟上人口密度的增长。
“原本为600名学生设计的学校，现在却容纳了800多名学生，还额外增加了几十个临时教室（portables），”她说道，“当地医院急诊室的平均等待时间已长达8到12小时。我们早就‘爆棚’了，根本吃不消啊！”
市议会内部意见分歧
市议会成员在这个问题上也表现出明显的分歧。
其中一个主要挑战是，如果市议会否决这项附例，万锦市可能会失去一笔高达5880万加元的联邦拨款，这笔资金原计划用于支持一系列可负担住房项目。
区域议员Joe Li指出，许多业主可能已经私下增加了住宅单元，但由于各种原因，他们迟迟不愿申请正式许可。
他表示：“有了这修正案，大家操作起来就‘明明白白’了。只要大家遵守规定和安全标准，我们并不反对。我们只是希望确保所有居住环境都是宜居且安全的。”
市长Frank Scarpitti则为该计划辩护，称其是万锦市更广泛住房战略的一部分。
他说：“万锦市地处GTA核心，大势所趋，不发展不行啊！我们已经为建设多元化住房体系奠定了基础。”
但市议员Amanda Collucci则认为，许多老旧的社区并非为如此高密度的居住环境而设计。
她表示：“这些社区很多都是在五六十甚至七十年前建造的。增加更多住宅单元可能会使道路和污水处理系统不堪重负。”
她补充说，她不认为附加住宅单元是提高住房供应最有效的方式。
Collucci指出：“你想啊，增加一个单元，这房子马上就‘身价倍增’了。一套本来可能100万加元就能卖的房子，摇身一变成了更值钱的投资性房产。因此，这非但不能帮助那些真正想买房的人，反而会刺激更多的房产炒作，进一步推高房价。”
区域议员Jim Jones也反对这项计划，他认为这会把万锦市引向错误的方向。
他说：“看看温哥华，人家的集约化发展都是围绕交通枢纽做的，这才是‘一盘棋’的综合系统。他们的公共交通乘客量是大多伦多地区交通机构Metrolinx这里的十倍。”
“问题是，我们究竟是想要无序扩张，还是明智的集约化发展？是的，住房是一个问题，但交通问题也正迅速变得同样严峻。每条街道都堵塞不堪。我们需要更好的方式来疏导人流。”
鉴于市议会和居民之间存在严重分歧，目前尚不清楚这项拟议附例何时会提交最终投票。这场关于万锦未来的“大讨论”将如何收场？所有住在万锦，或打算在万锦安家的朋友们，都拭目以待吧！
来源：yorkregion 封面：City of Markham
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: 政府为了多收税绞尽脑汁 政府为了多收税绞尽脑汁