在过去25年中，加拿大楼市多次经受住金融风暴、油价崩盘和全球疫情的冲击。然而，如今它可能终于遇到了真正的“劲敌”——美国总统唐纳德·特朗普一系列反复无常的政策。
近期，加拿大房地产市场急转直下。销售量骤降、房价持续走低，而未售出的住房库存却在不断堆积，尤其是那些曾受投资者青睐、但对家庭实际需求帮助不大的“鞋盒公寓”。
楼市成经济拖累
在消费者信心跌至有纪录以来最低点、且贸易战可能同时推高通胀并令加拿大经济陷入衰退的背景下，许多经济学家认为，房地产将不再是经济增长的引擎，反而可能成为严重拖累。
这与去年秋天形成鲜明对比，当时加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆（Tiff Macklem）曾表示，利率下降有望“推动楼市今年强劲反弹”，这也是房地产行业普遍乐观的共识。
但如今，Macquarie集团首席经济学家戴维·多伊尔（David Doyle）表示：“加拿大目前面临的风险是滞涨——高通胀加上低增长，而这正是央行最难应对的情形。” 他指出，当前讨论的应是楼市究竟将成为多大的“逆风”。
无论下周联邦大选结果如何，胜选政党都将接手一个正深陷困境的房地产市场。
销量下跌创历史纪录，房价连跌三月
据多伦多地区房地产委员会（Toronto Regional Real Estate Board）统计，今年3月，大多伦多地区仅有5,011套房屋成交，为1995年以来同期最低，全国房屋销售量则同比下跌9.3%，创2009年2月——全球金融危机最严重时期——以来新低。
加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）数据显示，其综合MLS房价指数今年已连续三个月下跌，截至目前年化跌幅达8.5%。
许多原本计划买房的加拿大人已选择退出市场。安省伦敦市的贷款经纪人麦克·哈廷（Mike Hattim）说：“我有多个客户暂停了购房计划。” 他指出，真正影响人们信心的不是关税本身，而是对政策持续变化的不确定性。
库存激增、建商停工
楼市正出现裂痕。全省活跃房源数量创10年来新高，开发商则纷纷暂停项目。
“目前建房活动非常缓慢，我们几乎经历了两年的低迷期，” 滑铁卢地区建筑商协会会长拉里·马塞奥（Larry Masseo）指出。
他表示，除了贸易和经济带来的不确定性，楼市还面临着市政审批缓慢、开发费用上升、建筑材料与人工成本上涨等长期压力，“而关税则是在这一切基础上雪上加霜。”
加拿大按揭与住房公司（CMHC）最新数据显示，3月安省的新屋开工量年化仅为39,000套，为2009年经济危机深谷以来最低水平。尽管部分原因在于恶劣天气，但自去年11月以来新开工量已呈持续下降趋势。
专家警告，新建住房放缓将加剧加拿大原已严峻的可负担性危机，供应短缺或令房价持续高位运行。
根据牛津经济研究院（Oxford Economics）的住房可负担性指数，在全国最难负担的市场中，除温哥华与维多利亚外，其他城市大多集中在安省南部。该指数综合考虑中位数家庭收入、20%首付、39%的总债务偿还率、五年期抵押贷款利率和25年摊销周期等因素。
特朗普贸易战令前景雪上加霜
本已因联邦政府收紧留学与工签政策而疲软的经济增长，如今又遭遇新危机。虽然人口增长放缓缓解了租赁市场的紧张——3月新租房源平均租金同比下跌2.8%，为连续第六个月下跌——但这也意味着零售与服务行业面临消费者减少的压力。
更为严重的是，美国总统特朗普近期发动的贸易战，对加拿大构成巨大冲击。他要求制造业迁回美国，若这一政策全面施行，牛津经济研究院预计，加拿大将在2026年初前失去 约20万个工作岗位。
利率或难刺激楼市反弹
历史上，加拿大政府多次依靠楼市来刺激经济。在2007至2009年全球金融危机期间，美国房价平均暴跌30%，用了14年才恢复；而加拿大房价仅下跌9%，一年后即全面回升。2014年油价暴跌，卡尔加里楼市停滞五年，全国房价却继续年年双位数上涨。2020年初疫情爆发时，房地产短暂冰封，却在随后两年出现爆发式增长。
但本轮形势更为复杂。蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡夫西克（Robert Kavcic）指出，“目前房价虽从2022年高位下跌了10%至20%，但可负担性依然严重失衡。”
Macquarie的戴维·多伊尔进一步表示，虽然加拿大央行或仍有降息空间，但因担忧关税引发通胀，“此次并不具备过去那种激进宽松的空间。” 他说，房市无法再像过去那样成为经济反弹的“引爆点”。
本月，加拿大央行在连续七次降息后暂停宽松行动，将基准利率维持在2.75%，理由是通胀压力上升。牛津经济研究院的斯蒂洛（Tony Stillo）表示，央行不愿重蹈疫情后通胀失控的覆辙，“他们不想再被烧一次。”
与此同时，特朗普试图重塑全球贸易体系的举措正推高债券收益率，从而带动固定利率房贷成本上升。
“目前最理想的情况，可能是房价在未来五到十年原地踏步，通过收入增长逐步缓解可负担性问题，” 多伊尔说，“但如果贸易战失控，加拿大可能面临滞涨，房市不再横盘，而是急转直下。”
来源：theglobeandmail 封面： Paul Brennan from Pixabay
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