今年7月，不列颠哥伦比亚省的26家房地产开发商及行业领袖联名致函联邦和省级政府，敦促放宽对加拿大房地产市场海外买家的干预性政策。
具体来说，由于当前严峻的经济逆风导致许多住房项目陷入停滞，他们呼吁政府解除联邦海外买家禁令（于2023年初实施，计划2027年到期）以及BC省自2016年以来征收的省级海外买家税。
然而，BC省新任住房和市政事务部长克里斯汀·博伊尔（Christine Boyle）迅速驳回了这一提议。她认为，此举无异于在改善住房可负担性方面开倒车。
本月初，博伊尔在回应《Daily Hive Urbanized》的采访时声明表示：“我们不会回到过去那种海外投资者购买空置公寓、导致社区、公园和街道空荡荡、最终推高民众和家庭居住成本的日子。但我们乐于听取关于投资专门建造的长租公寓或其他有益于为人们建造合适住房的建议。”
她继续说道：“我们将持续打击投机行为——我们的举措已促使数千套住房进入市场。民众正努力寻找他们负担得起的住房，因此我们的重点仍是确保BC省的房屋服务于居住者。”
然而，Townline Homes的首席执行官里克·伊利奇（Rick Ilich）则认为，省级、区域及市政府近年来大幅推高了建筑成本，反而对住房可负担性造成了更大的损害。
尽管人们常将疫情引发的通胀和美国关税影响视为主要因素，但伊利奇指出，加拿大境内由政府引发的因素被严重低估了。
政府相关成本成为住房项目最大开支
在8月初接受《Daily Hive Urbanized》采访时，伊利奇指出，市政开发费、附加费和税费的急剧上涨，以及最近大温哥华地区新的开发成本费（DCCs），与新的建筑法规叠加，进一步加剧了问题。
这些法规包括省市两级出于气候行动考量而推行的能源和排放政策，以及省政府要求的新的无障碍/适应性及抗震建筑规范。所有这些新的费用、附加费、税费和法规加起来，根据不同的市政管辖区，特别是温哥华市，可使建筑成本增加近50%。如果项目得以建成，这些额外成本最终会转嫁到租客和购房者身上。
就市政府和区域局而言，他们上调费用是为了弥补扩大和改善社区设施、公用事业及其他基础设施日益增长的运营和资本成本。
伊利奇表示：“是他们堆积了这些成本，而整个行业因此放缓了脚步。我们大多数人目前都在质疑房地产行业，因为回报率实在太低了。”
他指出，政府近期直接和间接施加的成本，已成为影响住房总成本和开发商项目利润的最大单一因素。
他继续说道：“我们都在和政府沟通，‘嘿，伙计们，现在轮到你们帮助重新启动市场了，改变你们将新住房作为摇钱树或提款机的观念吧’……他们在表态致力于提升可负担性时，却戴着不负责任的‘有色眼镜’。当他们不断叠加新的成本时，显然做得并不好，我们现在看到的可负担性方面的任何突破都只存在于社会保障性住房市场，因为那有政府补贴。”
“他们必须坐下来清醒地认识到，他们是当前影响住房成本的最大单一因素。”
有条件引入海外买家以增加租赁供给
上个月，房地产行业致函政府的26家签署方中并没有Townline Homes，那封信呼吁对海外买家干预政策进行全面调整。
伊利奇主张采取一种中间路线的折中方案。
他希望联邦政府允许海外买家回归，但需设定严格条件：所购买的新房必须在购买后的前五年或项目竣工后的前五年，通过专业的租赁管理公司出租。这被视为一个临时解决方案，为政府和房地产行业争取更多时间来考虑长期方案。
他在采访中告诉《Daily Hive Urbanized》：“我们一些行业同仁发出的信件，并没有真正给政客们提供所需工具，让他们能够改变那些广受欢迎的政策。这就是我站出来提议应重新考虑，并应加入一些限制措施的原因。”
伊利奇的提议植根于一个现实：从历史上看，大温哥华地区的租赁住房供应绝大部分是由非保障性单位驱动的——即由私人/个人投资者购买后用于出租的公寓。
他解释说：“那些（卖给海外买家的）房屋中，有些确实是空置的，但它们也曾是几十年来唯一的租赁住房来源。”他强调，海外买家仅占购房者中的一小部分——通常每个项目不到10%。此前省级数据也表明，海外买家仅占整体房屋销售活动的一小部分。
“我们当时一直在建造，市场也乐于建造和销售公寓，而大部分产品都进入了租赁市场。这实际上是件好事，因为没有人建造保障性长租公寓，因为经济账算不过来。”
这种长期以来侧重于出售型公寓的趋势在疫情前就开始真正减弱，原因包括购房市场需求疲软以及政府最初对外国投资的干预，特别是BC省的海外买家税。疫情后出现的短暂需求改善也很快结束，最初主要是由于加拿大央行政策利率上调导致借贷成本上升。随后，联邦政府决定限制海外买家和整体移民水平，加上美国总统唐纳德·特朗普当选及其不可预测的关税方案，需求进一步下滑。
在大温哥华地区过去七年左右的时间里，面对如此严峻的条件，开发商开始将传统的住宅开发重点从市场销售型公寓（即分层产权公寓）转向保障性长租公寓。
自20世纪70年代以来，近年来，也就是疫情之前，该地区首次出现了保障性长租公寓的浪潮，其中第一批项目目前已在施工中、接近完工，或已近期完工。但现在，这股浪潮却突然中断了。
由于建筑和借贷成本飙升，即使是保障性长租公寓现在也难以交付。
新公寓项目中的潜在租赁住房供应面临取消
伊利奇告诉《Daily Hive Urbanized》，现在政府迫切需要通过刺激更多的公寓建设来恢复新的非保障性租赁住房的供应，其中一部分可由海外投资者提供支持。他认为，即使是一小部分海外买家也能提供必要的金融动力，使停滞项目重获可行性并最终投入建设，因为贷方和金融机构要求开发商在发放建设资金前需达到特定的预售目标。
他说：“为什么不利用将这笔流动资本重新引入加拿大系统，并让它满足核心的租赁需求呢？这听起来很合逻辑。”
“有许多项目未能达到所需的预售要求，它们将不会建成——它们会被取消。还有许多正在建设中或即将完工的项目，存在大量未售库存，这些产品将空置。随着时间的推移，如果需求方没有回升，价格会在一定程度上回落，但不会下降数十万加元——只会适度下降，因为总会有一定程度的内生需求。”
他提出的五年要求基于这样一个想法：一些海外买家目前可能不住在这里，或者在这里居住但尚未获得永久居民身份——这是一个可能需要数年的过程。五年期满后，一旦他们的身份确定，他们可能会自己入住，从而腾出租赁单位。他补充说，对于开发商而言，这种做法释放了原本被未售库存占用的资金，使他们能够再投资于新的住宅项目——无论是保障性长租公寓还是额外的分层产权公寓。
伊利奇表示：“我非常有信心，大部分被释放的资金将用于保障性长租公寓而非出售型公寓，因此这对促进资本流动以建造住房来说是一个巨大的胜利。”
伊利奇指出，目前加拿大面临多重挑战：海外投资活动极少，年度移民水平大幅下降，经济基本面持续承压，消费者支出信心低迷，就业和个人收入增长乏力，甚至BC省居民也在大量外流，导致整体住房需求疲软。这些因素共同表明，政府必须承认，过去促使干预海外买家的市场常态已不复存在。现在，加拿大亟需吸引外部资本进入国内市场。
更广泛地说，伊利奇认为，加拿大必须摆脱其封闭的保护主义心态，这种心态限制了资本流动、投资和经济增长。
他进一步指出，加拿大经济健康状况的一个令人担忧的信号是，本国养老基金正越来越多地将主要投资转向海外。这在他看来，正是因为政府政策和税收制度使得在国内市场实现投资回报变得愈发艰难。
来源：dailyhive.com 封面：pixabay
0
