2025年，加拿大房贷利率波动加剧，华人社区对“最优惠利率”（Prime Rate）及折扣力度的关注度飙升！从多伦多GTA的RBC浮动房贷到温哥华BC省的TD固定利率，央行政策（Bank of Canada）及五大行调整直接影响购房成本。本攻略详解利率比较、申请流程、浮动/固定选择、续期谈判及省钱贴士。无论你是首次购房或投资二套房，快收藏！
加拿大隔夜利率
隔夜利率是存款机构（通常是银行）在隔夜市场上向另一存款机构借出或借入资金的利率。 在许多国家，隔夜利率是中央银行为目标货币政策设定的利率。 在大多数情况下，隔夜利率是最低的可用利率，因此，它只适用于最有信誉的机构。
隔夜利率间接影响抵押贷款利率，因为随着隔夜利率的增加，银行结算账户的成本更高，因此他们将提高长期利率作为补偿。
因此，当加拿大银行 (BoC) 上调自己的隔夜利率的时候，这就是一个很好的信号，在告诉市场，抵押贷款利率很有可能在短期内有所上升。
最优惠利率
加拿大的每家银行都根据加拿大银行 (BoC) 的隔夜利率设定自己的优惠利率。 一般来说，5 大银行中的每一家通常都有相同的优惠利率，但这不是一个规则。
加拿大皇家银行、道明加拿大信托银行、 蒙特利尔银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、 德斯贾丁集团、加拿大劳伦特银行、加拿大丰业银行和公平银行周三效仿加拿大央行的做法，将最优惠利率下调了 25 个基点。
自10月30日起，优惠利率将从4.70%降至4.45%。
加拿大央行周三将基准政策利率下调0.25个百分点至2.25%。
| 银行 | 最优惠利率 | 特点 |
| RBC | 4.450% | 审批快，华人经纪多 |
| TD | 4.45% | 续期灵活，HELOC额度高 |
| BMO | 4.45% | 本拿比/温哥华覆盖广 |
| Scotiabank | 4.450% | 卡尔加里/埃德蒙顿续期谈判易 |
加拿大的最优惠利率是如何设定的？
虽然每家银行都有自己的优惠利率，但它们都是基于加拿大银行的隔夜利率——这决定了银行借钱的成本。如果加拿大央行提高利率，加拿大银行将提高利率以支付额外成本。
通常，加拿大所有 6 家主要银行（BMO、TD、RBC、CIBC、Scotiabank 和 National Bank）都有相同的利率——但并不总是如此。这意味着加拿大目前的优惠利率实际上是这些银行利率的平均平均值。
2.是什么让加拿大的最优惠利率发生了变化？
加拿大银行的利率以及加拿大的最优惠利率与你从银行收到的利率直接相关。这赋予了它对经济的一定权力，它允许中央银行鼓励加拿大人储蓄或鼓励他们消费。
当最优惠利率上调时，抵押贷款和贷款等借款变得更加昂贵，而你的储蓄工具（如储蓄账户和 GIC）突然给你更多的利息。这鼓励你存钱而不是花钱和借贷。而当加拿大央行下调利率时，情况正好相反。
但通胀开始失控，5 月份达到 7.7%，这是自 1983 年以来的最高年度增幅。因此，7 月 13 日，加拿大央行将利率上调了整整 1%（自 1998 年以来的最高涨幅），试图控制通货膨胀。
3.最优惠利率如何影响抵押贷款利率？
加拿大的抵押贷款利率有两种主要类型——固定和可变。当你获得固定抵押贷款利率时，你同意在整个抵押贷款期限内支付相同的利率，无论外部市场发生什么。如果你担心抵押贷款利率会上升，或者如果你想享受支付相同抵押贷款利率的稳定性，直到需要续订，固定抵押贷款是一个不错的选择。
当你获得可变抵押贷款利率时，该利率将表示为最优惠利率加上或减去某个百分比。当最优惠利率上升或下降时，你的抵押贷款利率将上升或下降相同的数量。当你注册时，可变抵押贷款的利率通常低于固定利率抵押贷款，但在你的抵押贷款期限内利率可能会上升（或下降）。许多贷方将允许你随时将浮动利率抵押贷款转换为固定利率抵押贷款，但你必须在决定转换时支付固定利率。
优惠利率的影响
那么，你为什么还要关心加拿大目前的优惠利率呢？银行的优惠利率会影响他们为你提供的金融产品。 这包括：
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1.信用卡
一些信用卡根据最优惠利率设定利息。因为它们没有房子或汽车等资产的支持，所以它们是无抵押的，通常会有高利率来弥补额外的风险。
例如，加拿大皇家银行的 RateAdvantage Visa 的利率为“Prime + 4.99%”至“Prime + 8.99%”。
其他浮动利率信用卡包括 TD 的 Emerald Flex Rate Visa 和 National Bank 的 Syncro Mastercard。
2.房屋净值信贷额度 (HELOC)
HELOC 几乎总是可变利率并基于最优惠利率。
HELOC 的常见增量为 +0.50%。这被描述为“Prime + 0.50%”或“P + 0.50%”。如果当前的 Prime 费率为 2.70%，那么“Prime + 0.50%”的 HELOC 费率为 3.20%。
3.可变利率抵押贷款
许多贷方提供可变利率抵押贷款，其利率基于最优惠利率。这些抵押贷款是“可变利率”，因为如果最优惠利率发生变化，它们的利率可能会发生变化。你的利率将取决于你的具体抵押贷款、财产和财务状况。拥有良好的信用评分和抵押贷款保险通常可以让你获得最低的抵押贷款利率。道明银行对其抵押贷款使用不同的最优惠利率。
目前设置为 2.85%，而其常规 Prime 利率为 2.70%。
4.汽车贷款
一些汽车贷款具有基于最优惠利率的可变利率。尽管它们被视为有担保贷款，但它们的利率通常高于抵押贷款。然而，一些汽车经销商和制造商可能会以低利率甚至零利率提供特别促销。
5.房屋贷款
以上的产品或许对你的影响并不大，但是，加拿大目前的最优惠利率将影响的最重要的事情之一是你的抵押贷款利率，特别是如果你有浮动利率。
可变抵押贷款的利率通常表示为优惠+一定百分比。所以假设丰业银行提供浮动利率 + 2%，你现在的利率将是 5.2%。虽然这通常会低于他们提供的任何固定利率，但它会随着最优惠利率而变化，因此你承担的风险更大。
例如，如果 Prime 价格飙升至 4.25%，你会突然被困在暂时支付 6.25% 的利息上。但是，如果你锁定了 5% 的固定利率，你实际上会比可变报价省钱。如果你有固定利率抵押贷款，请在接近任期结束时留意最优惠利率，一旦你需要决定是再融资还是重新谈判，它会影响你提供的利率。
当你在市场上买房时也是如此，加拿大目前的最优惠利率将影响你将获得什么样的利率，并至少在你的任期内坚持下去。
如果你已经或正在考虑获得浮动利率抵押贷款，重要的是要了解最优惠利率的变化如何影响你的抵押贷款利率。
6.现有和预先批准的抵押贷款
如果你已经或已经获得浮动利率抵押贷款的预先批准，你的抵押贷款利率已固定在最优惠利率加上或减去某个利率。然后，你的抵押贷款利息将直接跟随最优惠利率上升或下降。
例如，如果你的浮动利率抵押贷款设置为 Prime + 0.2%，而当前的 Prime 利率为 2.70%，那么你当前的抵押贷款利率为 2.90%。如果最优惠利率上升 0.20 个百分点至 2.90%，那么你的抵押贷款利率将同样上升至 3.10%（2.90% + 0.20%）。
大多数浮动利率抵押贷款都有固定还款额。这意味着即使你的利率发生变化，你的定期付款也将保持不变。但是，用于偿还利息的每笔付款的金额以及用于偿还本金的金额将会发生变化。
7.最优惠利率上调
如果最优惠利率上升，你的抵押贷款利率将增加，你的更多付款将用于支付利息，而较少用于你的抵押贷款本金。这可能意味着你偿还抵押贷款的速度较慢，最终在你的任期结束时剩余更多抵押贷款。
8.最优惠利率下降
如果最优惠利率下降，你的抵押贷款利率将下降，你的付款将减少用于利息，而更多的将用于你的抵押贷款本金。这可能意味着你可以更快地还清抵押贷款，最终在你的任期结束时剩余的抵押贷款更少。
9.未来抵押贷款
如果你打算在未来考虑浮动利率抵押贷款，你应该知道最优惠利率如何影响你的潜在抵押贷款利率。
作为可变利率，你的潜在抵押贷款利率将跟随最优惠利率上下波动。最优惠利率的增加可能会使浮动利率抵押贷款比类似的固定利率抵押贷款更昂贵。同样，优惠利率的下降可能会使浮动利率抵押贷款比类似的固定利率抵押贷款便宜。
尽管浮动利率抵押贷款都基于最优惠利率，但贷方可以设置一个修改器。此修饰符确定可变利率相对于 Prime 利率的高或低。可以把它想象成加价或折扣，每个人都使用相同的原始价格，但贷方可以设置自己的加价或折扣价格。即使最优惠利率下降，贷方也可以选择设置更大的加价，这样他们的可变利率就不会改变。
虽然短期内的利率上升对我们的影响会很大，但是也有不少好的事情，在利率上行的经济环境下，大家还是努力做好财务方面的规划，避免出现任何的经济短缺！祝大家都暴富！
封面来自PiggyBank on Unsplash，版权属于原作者。
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