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如何看懂温尼伯房地产(一)

如何看懂温尼伯房地产(一)

CanadaHeartBeats
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170 浏览 2020-12-18 发布

前言

对于国人来说,投资房地产几乎是每个成年人绕不开的话题。刚来加拿大的前几年,有一次温尼伯南区要增设一个大功率的手机信号塔,因此开了一次听证会,我也去凑了凑热闹。从我的角度来说,我是支持这个计划的, 因为我对温尼伯的手机信号不满已久。而且我的研究方向涉及到微波——手机信号的载体,对于其对健康的影响比大部分人都更了解一些,因此我并不担心信号塔的安全性。会议期间我发现不管是国人还是加拿大人都对这个计划充满敌意,有的人认为这会对健康造成伤害,而更多的华人担心,这是否会影响房价。本文着眼于分析温尼伯加拿大的房地产数据,作为一个简单的大数据分析项目,旨在找出房产走势的关键数据和影响因素。

特别注意:温尼伯把住宅分为两大类,一种是房屋,另一种是公寓(Condominiums)。本文只考虑了房屋的交易记录,而公寓的走势没有包含在这些图表之中。

数据来源

将房产估值和销售数据公开的加拿大城市屈指可数,温尼伯做为其中之一提供了一个不错的研究对象,正巧又是笔者生活了五年的城市。疫情期间的空闲时间又为笔者提供了创作的可能。温尼伯市的房产估值(property accessment)提供了多种数据形式, 从温尼伯市政府数据公开链接可以获取本年度温尼伯市辖区的全部资料, 政府估值作为收税的依据有着重要的参考价值,比如我们可以得知该社区的平均价格,您看中的房产的价格等等。

除政府估值外,市政还提供了2010年以来的房产交易记录(sale book),每两年以pdf格式的书籍发布一次。目前可以得到的有2016和2018年两年的pdf交易记录。

根据其中的信息,我们可以使用MATLAB中的读取文件的信息和正则表达式生成容易处理的文件,最终得到2010-2020年度温尼伯市房产交易的全部资料。然而由于数据发布的滞后性,我们很难得到当前的房地产市场走向。幸运的是,房产的特性不同于股票等证券,绝大部分人持有房产是一个长期的过程。而且由于高昂的交易税费,短期内购买并售出并不能获利很多。因此缺少最新数据并不能减少本项目的实际参考意义。

特别声明:由于市政府不对数据的绝对准确性做担保。各种原因造成的原始数据问题,本文同样无法保证。因此本文不承担任何数据的有关责任。在此只能给出统计学的趋势分析,作为利益无关的第三方,希望您能在阅读本文后 可以获知温尼伯房地产市场的基本行情。尽最大可能的保证您的切身利益、房产交易的公平性。



基本信息

2019年度,温尼伯本市有23万3860个不动产单位,包括住宅、商业中心、博物馆甚至农业用地等等。其中住宅有19万4251栋。

作为价值最高的房地产,Polo Park 购物中心以 7亿3718万加元位列全市第一。
本省最高学府,曼尼托巴大学(Fort Garry校区)以 3亿3887万加元 位列最值钱的教育机构,同时健康医学中心(HSC)以 2亿3478万加元 位列第二。
最贵的个人房产位于 550 Park Blvd West,建于1956年,建筑面积 9860平方尺(916平方米),总价值为475万加元。

百万以上的住宅共有1015栋,五十万以上的住宅则有1万2825栋。三十万以上8万9625栋,二十万以上有16万2236栋。

最古老的住宅位于167 La Verendrye street,始建于1870年,至今已有150年历史。

看见数据

图 1 - 温尼伯房产建筑年份颜色图,建筑年份越早,在图上的数据越蓝,建筑年份越晚,则数据点越红。

图2根据时间画出了1900年以来的温尼伯新增房屋数量。1900-1910年代,温尼伯经历了蓬勃的发展并建设了大量的住宅,直到1914-1918年,第一次世界大战中后期, 温尼伯的房产市场转入冰期。随着一战士兵的回国、战后经济衰退和工人运动的发展引爆了1919年温尼伯大罢工。该事件直接影响到了温尼伯未来若干年的发展。之后随着经济复苏,温尼伯房地产市场也缓慢恢复,直到1929年,资本主义世界的股市崩盘引爆了大萧条,人们大量失业,使得新建房屋的数量一度触底。直到第二次世界大战的爆发,政府的战争支出导致了萧条的经济从大萧条中复苏。由于战争带来的高就业率,战争结束时,被压抑的需求推动了住房发展,把新建房屋数量推到了一个高峰。随之而来的是1950年红河洪水,淹没了城市的大部分地区,以至于动用了军队和红十字会进行救援。当年城市建设基本停滞。本次洪水也促成了政府修建红河泄洪水道。此后十多年的战后经济复苏也带来了大量的新增房屋。直到1980年,北美陷入了经济衰退。同年,联邦政府出台了一系列经济刺激计划,并维持了7年。1987年美国股灾后, 房地产陷入了低迷的状态。进入新世纪,房屋新增缓慢回升。因为温尼伯的国际化程度不高,即便是2008年的金融海啸也没有对该城的房屋新增产生明显的影响。2020年新冠疫情还在全球范围蔓延,由此带来的超高失业率和又会对房地产的影响又是一个未知的形式了。

1919年温尼伯大罢工(bao luan?)

作者私货: 对比一战二战战后截然不同的表现,恰恰能说明两场战争的性质不同。一战是落后的、重新瓜分世界的、争夺全球霸权的一场战争,战后马上发生的大罢工恰恰反应了激化的社会矛盾、风起云涌的社会主义思潮。因此战后的复苏很弱,进而紧随而来的大萧条更是无可避免的影响了温尼伯这个小城。二战是进步的、正义的反法西斯战争。客观上以科学技术的进步发展、极高的就业率和战后稳定的国际关系,在战后使得普通人的生活受益。这些因素综合起来反应在温尼伯的新增房屋数量随时间的变化关系上,感觉也是很有意思的一件事。此次新冠疫情带来的影响可以分为两部分,一种是国际买家尤其是中国国内的买家会大幅下降,造成一部分的交易量下降, 另一方面,加拿大国内正常交易的进行,甚至因为经济困难引起的断供、抛售等行为可能存在着一些机会。

 

图 2 - 温尼伯房产建筑年份直方图,反映了温尼伯的房屋增量随时间发展的关系。

 

另一项指标是价格分布,能间接衡量收入分布来看社会分配结构是否合理。图3反应了房产价格的分布从1万加元到100万加元的分布(去掉了占总量0.3%的大于100万加元的极端值),从图中可知,温尼伯的房产价格呈现正态分布。其中平均数为30.19万元,众数为28.9万元,中位数为28.4千元,三数相差不大,反映了市场的健康合理性。标准差(sigma)为13.19万元,由此可知有68.2%的房屋分布在(17.0-43.4)万元区间,95.4%的房屋在(1.0-56.6)万元区间。99.5%的房屋在69.7万元以下。

 
图 3 - 温尼伯房产价格分布直方图,反映了温尼伯的房屋价格的随数量的分布。价格单位为万加元。

以上就是温尼伯房地产的历史数据,下一期我们将会着重介绍一些大家比较关心的问题,比如流动性、和增值性等一些资产的属性。 欲知后事如何,且听下回分解。

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